Telegram 房地产广告 — 市场、创意、设置 (2026)

摘要

Telegram Ads 上的房地产，一句话概括：

• Telegram 的准则里没有专门针对房产的条款；保证回报的投资项目被禁止（§5.7）。
• 不公布房地产 CPM（样本太薄）；Euro 账户全行业平均为 CPM €2.97、CTR 0.85%，基于 2.577 亿次展示。这个行业我们没有实测数据。
• 视觉优先 — 房产广告靠图片或视频撑起来。

三个子细分：

1. 投资者 / 与居留挂钩 — 为了居留或入籍项目而购买的房产。
2. 侨民房产 — 侨民回国购房（欧洲摩洛哥人、海外印度人、独联体海外）。
3. 本地 / 国内 — 城市住宅 + 商业。

运作内容：开发商/项目启动、黄金签证计划、侨民房产、商业房地产、房产平台/门户、房地产代币化（在受监管地区 — 见加密指南）。

需谨慎的内容：“保证租赁收益”（无担保）、公民计划虚假陈述、期房风险披露。

市场——常见角度与竞价价格

我们不公布房地产的 CPM：样本太薄。下表的价格列是各市场全行业的实测 CPM。Euro 账户以欧元结算，TON 账户以 TON 结算，两者从不互相换算。

市场	角度	Euro 账户 CPM（全行业）	TON 账户 CPM（以 TON 计，全行业）
迪拜 / 阿联酋	面向外派人士的房产、与居留挂钩的购房	阿联酋 €1.42	阿联酋 3.79
土耳其	为了入籍或居留项目而购买的房产	土耳其 €2.92	土耳其 0.42
侨民（摩洛哥→欧盟、印度→海湾/西方、独联体→海外）	回国购房 + 海外投资	按你定向的国家计价	按你定向的国家计价
国内大都市（巴西/墨西哥/印尼等）	本地住宅 + 商业	巴西 €2.22	巴西 0.61 · 墨西哥 1.30 · 印度尼西亚 1.82
其他国家的居留项目	引用该项目现行的官方条款	按你定向的国家计价	按你定向的国家计价

Euro：我们 Euro 账户上定向单一国家的广告系列，数据截至 2026 年 10 月 3 日。TON：我们 TON 账户上定向单一国家的广告系列，2026 年 8 月 22 日至 10 月 3 日。投放侨民和黄金签证类广告系列时，请在各国 CPM 指南中查看买家所在国家的价格。

注意：每个市场的房产广告都有自己的当地规定——开发商和中介的资质，有时还包括对广告本身的要求。投放前请咨询当地律师；我们不核验牌照或许可。

广告系列面向谁

• 房产投资者 — 关注收益和升值。
• 寻求居留 / 迁居的人 — 为了居留或入籍项目而购房。
• 侨民购房者 — 回国购房，既为家庭，也为投资。

用频道定向触达房产、投资、外派人士和侨民类频道，或者使用 Real Estate 和 Investments 主题。我们不公布受众构成：谁在买，我们没有测过。

不越线的文案

开发商 / 项目：

{项目}，{城市}。起价 {货币}{价格}。已验证开发商。{交付日期}。提供付款计划。

黄金签证：

通过房产投资获得 {国家} 居留权，起价 {金额}。{计划名称}。资格 + 流程已说明。

侨民：

在 {国家} 回国投资房产。{项目}：信誉开发商，支持远程购买。

广告里不该出现的内容：

• “保证 {N}% 租赁收益” — 收益担保。
• “{时间}内保证获得公民身份” — 结果担保。
• 虚假陈述黄金签证资格/条款。
• 期房项目隐瞒完工风险。

Adsly 房地产设置

1. Euro 账户，开在我们的欧盟实体名下，地域 = 目标市场，语言 = 当地语言（面向国际投资者再加英语）。€500 起充。
2. 图片/视频创意必不可少——真实的房产画面、户型图、航拍素材。纯文字创意让买家无物可看；两者的差距我们没有测过。
3. 频道白名单：房地产、投资、侨民、侨民、黄金签证频道。
4. 每位用户的展示次数：从 1–2 次起步（表单允许 1 到 4 次）。买房是需要长时间考虑的决定，所以覆盖比重复更重要。
5. 侨民：定向侨民居住的国家（例如面向摩洛哥买家时定向法国），在语言字段里加上母国语言，并使用母国房产的创意。
6. 单个城市：广告表单里有 Locations 字段，可以在所选国家内搜索地点；它为你的国家提供哪些地点，在账户里可以看到。城市级别的广告系列我们没有测过。

法律的界线在哪里

Adsly 负责开通账户并提供工具；开通账户并不等于任何一条广告获得批准。什么可以投放，由 Telegram 的审核和你所定向国家的法律决定，这份责任始终在广告主身上：

• 收益与升值承诺。 Telegram 的准则禁止保证回报的投资项目（§5.7，Ad Policies and Guidelines）。“保证 8% 租金回报”就属于这一类。
• 居留与入籍项目。 门槛、合格房产和办理时限由各国法律规定，并且会变。请引用该项目现行的官方条款，绝不承诺结果，并咨询当地律师。
• 开发商与中介资质。 许多房产市场要求开发商或中介持牌。我们不核验牌照或许可；这是广告主的事，需要与当地律师一起确认。
• 期房项目。 要披露竣工和交付风险：§5.7 要求付费产品的条款必须明确、易懂。
• 药品和 CBD。 任何国家我们都不接。

常见问题

房地产是否是一个好的 Telegram 广告垂直领域？

它是个普通行业，有专门的 Real Estate 主题，也可以用频道定向触达投资者、外派人士和侨民受众。房地产我们没有实测数据，请用你自己的单个合格线索成本来判断。

最佳市场？

我们不公布排名：没有按国家拆分的房地产实测数据。广告主通常带来的角度有迪拜/阿联酋房产、土耳其房产、侨民走廊（摩洛哥→欧盟、印度→海外、独联体→海外）和国内大城市；每一种都按你的买家所居住的国家来计价。

为什么视觉创意至关重要？

房子首先是用眼睛买的：照片、户型图、航拍和视频能展示一行文字展示不了的东西。这个行业里图片与文字的差距我们没有测过——两种都测。

我可以宣传黄金签证计划吗？

Telegram 的准则没有点名这类项目。资格和条款要严格按照项目官方来源的表述来写，绝不要写“保证入籍”，并在你所定向的国家咨询当地律师。

租赁收益声明呢？

可以引用历史或预估收益，但要注明“不作保证”。不要承诺固定收益：§5.7 禁止保证回报的投资项目。

侨民定位如何运作？

定向侨民居住的国家（例如面向摩洛哥购房者时定向法国），在语言字段里加上母国语言，并投放母国房产的创意，同时说明支持远程购房。

房地产代币化呢？

代币化房地产要适用加密和证券方面的规则，而各司法辖区的规定不同——请咨询当地律师，并参阅相关的加密指南。在我们这里，加密是单独的行业，最低广告预算为 €1,000。

Adsly 会审查开发商或牌照吗？

不会。我们不审查项目，也不核验牌照；开通账户并不等于任何一条广告获得批准，每条广告都要过 Telegram 的审核。就全部行业而言，经过审核的广告最终获批的比例，在我们的 Euro 账户上是 95.6%，在 TON 账户上是 86.8%（2026 年 10 月 3 日）。牌照以及是否符合你所定向国家的法律，由广告主自己负责。我们唯一不接的是药品和 CBD。

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Telegram 上的房地产是一个视觉化的行业，定向路径很清楚：Real Estate 主题，投资者、外派人士和侨民类频道，以及面向海外买家的语言定向。先展示房产画面，收益和签证方面的说法严格限定在官方条款允许的范围内，并用你自己的单个合格线索成本来评判广告系列——我们不公布这项基准。