Telegram Ads для недвижимости — Рынки, креатив, настройка (2026)
TL;DR
Недвижимость в Telegram Ads — коротко:
- Отдельной нормы про недвижимость в правилах Telegram нет; инвестиционные предложения с гарантированной доходностью запрещены (§5.7).
- CPM по недвижимости не публикуем (база слишком тонкая); среднее по всем нишам на Euro-кабинетах — €2,97 CPM и 0,85% CTR на 257,7 млн показов. Замеров по нише у нас нет.
- Визуал прежде всего — объявление о недвижимости держится на фото или видео.
Три подсегмента:
- Инвестор / покупка под ВНЖ — недвижимость, которую берут с прицелом на программу ВНЖ или гражданства.
- Диаспора — экспатриаты, покупающие недвижимость на родине (марокканцы в ЕС, индийцы за границей, СНГ за рубежом).
- Локальный / внутренний рынок — жилая недвижимость в метрополях + коммерческая.
Что работает: запуски проектов застройщиков, программы золотой визы, диаспорная недвижимость, коммерческая недвижимость, платформы/порталы недвижимости, токенизация недвижимости (где это регулируется — см. крипто-гайды).
Что требует осторожности: “гарантированная доходность от сдачи” (без гарантий), неправильное представление программ гражданства, раскрытие рисков по объектам в стадии строительства.
Рынки — с чем приходят и сколько стоит аукцион
CPM по недвижимости мы не публикуем: база слишком тонкая. В ценовых колонках ниже — замеренный CPM по всем нишам на каждом рынке. Euro-кабинеты считаются в евро, TON-кабинеты — в TON, и одно в другое мы никогда не пересчитываем.
| Рынок | Угол атаки | Euro-кабинеты, CPM (все ниши) | TON-кабинеты, CPM в TON (все ниши) |
|---|---|---|---|
| Дубай / ОАЭ | Недвижимость для экспатов, покупка под ВНЖ | ОАЭ €1,42 | ОАЭ 3,79 |
| Турция | Недвижимость с прицелом на программу гражданства или ВНЖ | Турция €2,92 | Турция 0,42 |
| Диаспора (МА→ЕС, IN→Персидский залив/Запад, СНГ→за рубеж) | Покупка на родине + зарубежные инвестиции | цена зависит от страны таргетинга | цена зависит от страны таргетинга |
| Внутренние метрополи (BR/MX/ID/и т.д.) | Локальная жилая + коммерческая | Бразилия €2,22 | Бразилия 0,61 · Мексика 1,30 · Индонезия 1,82 |
| Программы ВНЖ в других странах | Цитируйте действующие официальные условия программы | цена зависит от страны таргетинга | цена зависит от страны таргетинга |
Euro: кампании с таргетингом на одну страну на наших Euro-кабинетах, срез на 3 октября 2026. TON: кампании с таргетингом на одну страну на наших TON-кабинетах, 22 августа — 3 октября 2026. Для кампаний на диаспору и под золотые визы найдите страну, где живут ваши покупатели, в гайде по CPM по странам.
Примечание: у рекламы недвижимости на каждом рынке свои местные правила — лицензирование застройщиков и брокеров, а иногда и требования к самому объявлению. Сверьтесь с местным юристом до запуска; лицензии и разрешения мы не проверяем.
На кого нацелены кампании
- Инвесторы в недвижимость — смотрят на доходность и рост стоимости.
- Те, кто ищет ВНЖ или переезд — покупают с прицелом на программу ВНЖ или гражданства.
- Покупатели из диаспоры — берут жильё на родине, по семейным причинам не меньше, чем ради инвестиций.
Таргетируйтесь по каналам о недвижимости, инвестициях, для экспатов и диаспоры либо используйте темы Real Estate и Investments. Доли аудитории мы не публикуем: кто покупает, мы не замеряли.
Тексты в рамках правил
Застройщик / проект:
{Проект}, {город}. От {валюта}{цена}. Проверенный застройщик. {Дата сдачи}. Доступна рассрочка.
Золотая виза:
Резидентство {страна} через инвестицию в недвижимость от {сумма}. {Название программы}. Условия допуска + процесс объяснены.
Диаспора:
Инвестируйте в недвижимость на родине в {страна}. {Проект}: надежный застройщик, поддержка удаленной покупки.
Чего не должно быть в объявлении:
- “Гарантированная доходность {N}% от сдачи” — гарантия доходности.
- “Гражданство гарантировано за {время}” — гарантия результата.
- Неправильное представление условий/сроков золотой визы.
- Объекты в стадии строительства, скрывающие риск завершения.
Настройка Adsly для недвижимости
- Euro-кабинет на нашем EU-юрлице, гео = целевой рынок(и), язык = местный (+ английский для международных инвесторов). Депозит €500.
- Креатив с фото/видео обязателен — реальные виды объекта, планировки, съёмка с дрона. Текстовое объявление не даёт покупателю ничего рассмотреть; разницу мы не замеряли.
- Список разрешенных каналов: недвижимость, инвестиции, экспатриаты, диаспора, золотая виза.
- Показов на пользователя: начинайте с 1–2 (форма позволяет от 1 до 4). Недвижимость — покупка с долгим обдумыванием, поэтому охват важнее повторов.
- Диаспора: таргетируйте страну, где диаспора живёт (например, Францию для марокканских покупателей), добавьте язык родной страны в поле языков и используйте креатив о недвижимости на родине.
- Один город: в форме объявления есть поле Locations, которое ищет локации внутри выбранной страны; какие локации оно предлагает для вашей страны, видно в кабинете. Кампании на уровне города мы не замеряли.
Где проходит граница закона
Adsly открывает кабинет и даёт инструменты; открытие кабинета не одобряет ни одного объявления. Что можно рекламировать, решают модерация Telegram и закон страны, на которую идёт таргетинг, — и эта ответственность остаётся на рекламодателе:
- Обещания доходности и роста цены. Правила Telegram запрещают инвестиционные предложения с гарантированной доходностью (§5.7, Ad Policies and Guidelines). «Гарантированная доходность от аренды 8%» — как раз такое.
- Программы ВНЖ и гражданства. Пороги, подходящие объекты и сроки задаёт закон каждой страны, и они меняются. Цитируйте действующие официальные условия программы, никогда не обещайте результат и сверьтесь с местным юристом.
- Лицензии застройщиков и брокеров. На многих рынках недвижимости нужен лицензированный застройщик или брокер. Лицензии и разрешения мы не проверяем — это задача рекламодателя вместе с местным юристом.
- Объекты на стадии строительства. Раскрывайте риск недостроя и срыва сроков: §5.7 требует, чтобы условия платного продукта были явными и понятными.
- Фарма и CBD. Не берём — ни в одной стране.
FAQ
Является ли недвижимость хорошим вертикалом для Telegram Ads?
Обычная ниша: есть отдельная тема Real Estate и таргетинг по каналам для инвесторов, экспатов и диаспоры. Замеров по недвижимости у нас нет — оценивайте её по собственной цене квалифицированного лида.
Лучшие рынки?
Рейтинга мы не публикуем: замеров по недвижимости в разрезе стран у нас нет. Обычно рекламодатели приходят с недвижимостью в Дубае/ОАЭ, недвижимостью в Турции, диаспорными коридорами (MA→ЕС, IN→за рубеж, СНГ→за рубеж) и внутренними рынками крупных городов; цену смотрите по стране, где живут ваши покупатели.
Почему визуальный контент критичен?
Недвижимость сначала покупают глазами: фотографии, планировки, съёмка с дрона и видео показывают то, чего строка текста показать не может. Картинку против текста в этой нише мы не замеряли — тестируйте оба варианта.
Могу ли я рекламировать программы золотой визы?
В правилах Telegram они не названы. Указывайте условия участия ровно так, как их формулирует официальный источник программы, никогда не пишите «гражданство гарантировано» и сверьтесь с местным юристом в стране, на которую идёт таргетинг.
Что насчет заявлений о доходности от сдачи?
Ссылайтесь на историческую или расчётную доходность с оговоркой «не гарантируется». Никаких гарантий фиксированной доходности: §5.7 запрещает инвестиционные предложения с гарантированной доходностью.
Как работает таргетирование диаспоры?
Таргетируйте страну, где диаспора живёт (например, Францию для марокканских покупателей), добавьте язык родной страны в поле языков и запускайте креатив о недвижимости на родине с сообщением о поддержке удалённой покупки.
Что насчет токенизации недвижимости?
Токенизированная недвижимость наследует правила для крипты и ценных бумаг, а они в разных юрисдикциях разные — сверьтесь с местным юристом и посмотрите профильные крипто-гайды. У нас крипта — отдельная ниша с минимальным рекламным бюджетом €1 000.
Adsly проверяет застройщиков или лицензии?
Нет. Мы не проверяем офферы и лицензии, а открытие кабинета не одобряет ни одного объявления: каждое проходит модерацию Telegram. По всем нишам в итоге одобряется 95,6% проверенных объявлений на наших Euro-кабинетах и 86,8% на TON-кабинетах (3 октября 2026). Лицензия и соответствие закону страны, на которую идёт таргетинг, — ответственность рекламодателя. Не берём мы только фарму и CBD.
Недвижимость в Telegram — визуальная ниша с понятным путём таргетинга: тема Real Estate, каналы для инвесторов, экспатов и диаспоры и таргетинг по языку для покупателей за рубежом. Начинайте с визуала объекта, держите заявления о доходности и визах ровно в рамках официальных условий и оценивайте кампанию по собственной цене квалифицированного лида — бенчмарка мы не публикуем.
